房屋政策进退失据

< 转自wise news> 信报 2010-4-29  周永新 政府上周推出「九招十二式」规管卖楼，又主动安排两幅在香港和九龙的地皮 于年中拍卖。财政司司长曾俊华在宣布措施时明言，这显示政府决心压抑过分飙升的楼价，也让置业者有更多资讯，提高售楼的透明度。 政府推出的招式并非法规，安排拍卖的两幅地皮将来兴建的是「豪宅」，评论 因此认为措施强度不足、治标不治本，难对楼价产生降温效果，也帮不了小型单位的准买家。今次的措施能否收效，一年半载便知晓。明显地，政府现在对楼市的态 度，既不想它升，也想不它跌，最好平平稳稳地不升不跌；但这样的平衡，难度甚高，非一招两式可达到。 有责任照顾低下阶层 归根到柢，最关键的问题还是政府采取怎样的房屋政策？最近有关应否复建居 屋的讨论，政府一再重申：既然详细考虑后才退出私人物业市场，怎可轻率改变决定？我在这栏多次指出，当日停建居屋，并没有经过什么深思熟虑，是政府为了挽 救濒临大崩溃的楼市推出的众多措施之一。 停建居屋是仓卒的决定，谁也无法否定。试想想，若然退出私人物业市场是政 府长远的策略，是经过周详计划的决定；那么，政府怎会让万多个居屋单位留着不出售，而仍要作出停建、停售的决定？若然是深思熟虑，就应先有秩序地把居屋售 罄才宣布停建，怎会留着万多个空置单位？这实在太荒谬了！ 我不是要翻停建居屋的旧账，香港地小人稠，住屋从来就是大问题，无论是回 归前或回归后的政府，对房屋供应怎会置若罔闻？少一点关注也是不成的。当然，香港实行的是市场主导的自由经济，政府不能取代发展商的角色，但政府拥有土地 供应操控权，不会任由地产商自把自为，最近对售楼的规管和增加地皮拍卖是最佳的证明。 其实，政府对房屋供应的干预，从来就只有多不会少。首先，政府为低下阶层 兴建住所，承担责任之巨，只有新加坡政府的规范更大，但新加坡政府的公屋（组屋）是面向全新加坡国民，香港针对的是那些没有能力（或非常吃力）在私人市场 应付住屋需要的低下层。 政府兴建公屋直接干预物业市场，只因发展商对收入偏低及无法为他们提供可 观利润的市民的住屋需要没有兴趣；同一道理，低收入或公屋居民的置业愿望，地产商也不会考虑。换言之，政府必须承认，在房屋供应上，单单采取被动的角色是 不足够的，特别是那些被地产商遗弃的市民，无论他们要住屋或置业，政府都有责任为他们解决问题或提供协助。 「孙九招」只代表放松干预除公营房屋外，政府对整体房屋的供应和销售，也 必须有全盘的规划和严格的监管。这方面，梁振英上周在《明报》专栏中有详尽分析，一些观点不在这里重复了。其实，只要翻查过去房屋政策的发展（一九七八年 开始我在《信报月刊》发表数篇关于福利和房屋政策的文章），便知政府对土地和房屋的供应和分配，用今天的术语，是抓得很紧的。毕竟要稳定社会，政府不能让 贫苦大众「无瓦遮头」；要保证库房有充足收入，政府对私人物业发展必须「密切关注」。 房屋政策的规划，评论者多从麦理浩的「十年建屋计划」作开始（当时的目标 是为全港市民提供独立住屋单位），但在麦理浩于一九七二年出任港督之先，很多关于房屋的措施早已存在，最大规模要数徙置房屋计划，还有廉租屋；而私人楼宇 的租务管制，不但存在久远，更且延伸到上世纪九十年代。麦理浩以后，政府于八十年代中即着手制定房屋的长远发展策略，并于一九八六年发表有关文件；而今天 成为亚洲金融风暴楼市崩溃代罪羔羊的「八万五」建屋目标，见于一九九七年的《长远房屋发展策略评议谘询文件》。 总之，二○○二年政府为了挽救楼市而宣布的一系列措施（俗称「孙九 招」），只代表政府放松干预物业市场，并非对整体房屋规划不闻不问。七十年代初，一本讨论房屋政策的书用了《多么珍贵的土地》（The Land Is So Precious）为书名：香港土地这么珍贵，政府怎可以没有长远房屋发展策略？ 救市衍生不少弊端 二○○二年挽救楼市的措施衍生出来无论是好的或坏的后果，今天才逐渐浮 现。最大的利益是使疲弱的楼市逐渐复苏、负资产成为过去、政府财政转亏为盈；但改变了政府的卖地方式、停售屋居、撤消鼓励及协助市民置业的计划、容让发展 商有更大弹性和自由……这一切复兴楼市的措施却也产生不少弊端。 坏处之一，是楼价再次上升至极不合理的水平。虽有发展商认为楼价仍未到九 七水平，不算高，但教导子女的，只会拿好人作榜样，怎会叫他们去学坏人？之二是，楼宇供应断层，年轻夫妇只怨自己结婚不逢时；之三是，公屋居民置业梦想幻 灭，旋转门停止运作；之四是，旧楼出现强迫维修和被迫「强拍」的两难现象，业主和租客无所适从。 除以上弊端外，政府还放弃了长远房屋发展规划，自我抽离私人物业市场，造 成的社会分割，以及如何窒碍阶层间的流动，下次再谈。